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住房公积金资产证券化开闸 负利差风险犹存

2016-10-31 15:44:12中国房地产报
随着国内房地产市场成交量的增加,一二线城市多地住房公积金贷款额度普遍偏紧,资产证券化逐渐成为各地公积金管理中心拓宽融资渠道的重要选项。2016年上半年,共有8个地方公积金管理中心作为发起人发行了19只住房公积金资产证券化产品,发行额共计390.14亿元,其中上海公积金管理中心发行的产品规模最大,苏州、泉州、滁州和龙岩则是首次发行。业内人士认为,虽然住房公积金信贷资产证券化未来潜力“大有可为”,也是未来政策和市场面的变化趋势,但是,从当前来看,住房公积金资产证券化的总规模有限,上述几个城市已知的累计发行总规模也不过400亿元左右,对于当前住房公积金出现的收不抵支等问题也是杯水车薪。另外,如何从投资收益的角度吸引机构投资者购买住房公积金抵押贷款证券,也是急需解决的问题。公积金囊中羞涩 试水RMBS早在去年9月30日,住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,提出拓宽贷款资金筹集渠道,鼓励有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。住房公积金资产证券化是RMBS类产品的一种。RMBS的全称是住房贷款支持证券。即公积金中心或商业银行将住房抵押贷款整合成证券份额在资本市场上出售,持有人将获得住房抵押贷款未来收回的利息和本金收益,而发起机构也能借此融通资金、分散风险。据中国房地产报记者统计,在今年上半年所发行的公积金资产证券化产品规模中,上海公积金管理中心联合建信信托以及中国建设银行发行的两单产品规模较大,分别为148.42亿元和163.17亿元,分别占这类产品上半年发行总量的38%和41.82%。上海是上半年房地产交易最为活跃的城市之一。由于市场成交活跃,住房公积金支取额度较大。2016年4月,上海市住房公积金管理中心就曾对媒体表示,近来确实存在贷款审批周期拉长的情况,这主要是受业务量激增、处理能力饱和的影响。为防范公积金贷款风险,公积金管理中心还加大了审核力度。目前上海住房公积金贷款总体平稳,不存在坊间传说的停贷情况,同时正在研究完善住房公积金制度的相关政策。某咨询研究部总监表示,2015年底,上海住房公积金管理中心就有一笔近70亿元的个人住房公积金贷款资产证券化产品发行,此举为其他区域的公积金贷款资产证券化试点带来明显示范作用。在当前部分城市公积金已经出现“余额告急”、收不抵支等问题时,通过住房公积金信贷资产证券化可以更好盘活公积金存量资产,释放沉淀占用的贷款资金,为购房贷款开拓外部资金来源渠道,有效缓解公积金运行中存在的使用率偏高、短存长贷的流动性风险。截至目前,武汉成为首个实行公积金资产证券化的城市。2015年7月,由武汉公积金中心发起的国内首单以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券——“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”成功发行,此期证券发行规模为5亿元。随后以上海、南京、杭州、苏州、常州、湖州等为代表的江浙沪城市也开始积极试点住房公积金信贷资产证券化。2016年3月14日,杭州公积金2016年第一期个人住房贷款资产支持证券和湖州公积金2016年第一期个人住房贷款资产支持证券在全国银行间债券交易市场挂牌发行,此次融资规模14.18亿元,成功发行利率为杭州1年期3.12%、3年期3.6%,湖州3年期3.8%。福建、安徽、湖北、四川等省份也几乎和上述省份同步开始住房公积金信贷资产证券化的推进。2016年5月23日,滁州市住房公积金贷款证券化募集的8亿元资金到账,成为安徽省首单住房公积金贷款资产证券化项目。有券商分析称,从产品发行目的看,公积金中心的发行意愿要强于商业银行。公积金贷款相较于商业银行个人住房抵押贷款,历史逾期率更低,同时提前还款概率更低,因此收益率也更低。但是区域集中特征更为明显,三四线城市公积金中心发放的产品可能收益率会高一些。部分公积金贷款可能采取置业公司提供担保的方式为底层基础资产增信。负利差风险犹在 吸引力恐不足住房公积金“囊中羞涩”正促使公积金资产证券化加速推进。2016年多地住房公积金个贷率前所未有地超过100%。据中国房地产报记者查阅相关资料显示,去年底厦门公积金中心贷款使用率超过100%后,不断飙升,截至2016年3月31日,厦门市住房公积金贷款使用率已高达108.18%。福州住房公积金个贷使用率已达105.23%,武汉个贷率已达106.8%,在全国15个副省级城市中排名第一。此外,截至3月底,南京个贷率已经超过105%,湖州个贷率则于2015年7月便已达到101%,同时,此前未出现过公积金吃紧的南昌,其个贷率也早已超过警戒线,达101%。中国社科院经济所研究员汪丽娜指出,公积金流动性不足问题日益凸显,以至于各个地方城市不得不选择启动资产证券化以补充后续资金。公积金贷款利率低,资金运营成本高,贷款期限长,是否符合投资者债券投资需求仍是未知数。同时,如果公积金中心资产证券化项目利率过高,贴息资金又从何而来?据了解,住房公积金贷款类证券化产品由于有存在负利率的可能,多使用超额抵押的增信方式提供一定利差补偿。例如上海市公积金管理中心发行的4期产品、湖州公积金中心发行的一期产品都使用了超额抵押的外部增信方式。其中“沪公积金2015年第一期1号个人住房贷款资产支持证券”超额抵押率占整体发行规模的7.41%,主要是由于底层资产全部为2015年新发放的贷款,房价处于高位,且贷款利率较低,因此提供更多的超额抵押保护。“湖州公积金2016年第一期个人住房贷款资产支持证券”超额抵押率也有7.52%,主要用于预防底层资产集中、初始贷款利率较低的问题。业内人士指出,针对目前公积金资产证券化产品的负利差问题,市场主要是通过超额抵押的内部增信方式和现金储备的贴息方案来解决。但这两种方案都是由公积金管理中心让渡一部分资金权益来弥补负利差的影响,实质上削弱了其发行证券化产品进行融资的效果。对此建议以统一标准的方式发展RMBS市场,可借鉴国际成熟经验,成立政府支持住房金融机构,以一定的标准收购重组个人住房抵押贷款,再以标准化证券的形式滚动出售,并进行统一的登记托管结算。招商证券表示,公积金贷款证券化产品入池资产笔数较多,基础资产池分散性较好,但也存在投资期限较长的缺点。随着楼市回暖,多地公积金账户处于超负荷使用的状态,住房公积金贷款额度吃紧,预计下阶段将会有更多公积金贷款证券化产品发行。
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